正在出租的二手房可以买吗

2023-12-27 11:58:26 来源：互联网分类：房屋买卖知识

正在出租的二手房是可以买卖。因为住房出租的法律关系中，承租人享有的是住房的使用权，而住房的所属权依然属于出租人;此外对住房上设立租赁合同是一个负担行为，而住房买卖是处分行为，两者同时进行并不冲突。

但是要注意买卖不破租赁，买卖不破租赁即在住房出租期间，住房买卖，所有权发生了变化，但是对租赁关系不产生影响，已经存在的租赁合同对新房主继续有约束力，新房主要继续履行合同。

另外要注意的是买卖不破租赁也有例外情况，以下的情况不受买卖不破租赁的限制：

(1)住房在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。

(2)住房在出租前已被人民法院依法查封的。

正在出租的二手房可以买吗

购买在出租的房子的注意事项

签订正在出租中的二手房买卖合同，应当注意以下问题：

1、不仅要在住房买卖合同中注明住房正在出租，还要将租赁合同作为二手房买卖合同的附件

如果不按这个要求做，则可能发生以下的风险：

(1)一旦出卖人违约不想出卖住房时，既可另行签订虚假租赁合同，将租期约定很长，将租金约定很低。这样依据“买卖不破租赁”，不论是出卖人或者买受人都无权主张承租人腾退住房。这样足以打击买受人要求继续购买住房的意志，而出卖人则不用承担任何违约责任。

(2)出卖人可以下降租金，改变买受人的预期收益。

2、要明确约定住房租金何时转由买受人收取

通常住房租金最迟在买受人支付百分之八十购房款或者住房产权过户时，转由买受人收取。

3、约定交房时间和延期交房的违约责任

不要仅在住房买卖合同中简单的约定，租赁合同终止后，出卖人交付住房。还要约定出卖人交付住房的具体时间，以及逾期交房的违约责任。因为租赁合同到期后，承租人以各种理由不按期腾退住房的情况非常普遍。

4、要明确约定租赁合同到期后，如果承租人未腾退住房，出卖人负有请求承租人腾退住房的义务

因为就租赁合同而言，出卖人是租赁合同的出租方，是租赁合同的相对人;就住房买卖合同而言，出卖人有按期交付住房的义务。

5、要明确约定买受人保留一部分购房款，待住房交接后支付

因为出卖人办理完产权过户后，可能人都难以找到，但是对于正在出租的住房，出卖人的多项义务尚未履行。

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