我买了法拍房住不进去怎么办

2025-05-28 15:24:02 来源：互联网分类：房产常见问题

购买法拍房虽有机会获得优质房产，但也伴随着诸多风险与挑战，包括与原房主的商议难题、法律程序的复杂性、高昂的税费负担、过户的繁琐以及税费计算的复杂性。了解这些风险，是保障购房者权益的关键。

1、与原房主商议：你可以尝试与原房主商议解决问题。你可以了解原房主的情况和原因，并尝试达成一个双方都能接受的解决方案。

2、申请强制执行：如果原房主拒绝搬出，你可以向法院申请强制执行程序。法院会派遣执行人员前往住房现场，对住房进行评估、拍照、清理等工作，然后执行强制搬离命令。

3、寻求法律援助：如果你对于法律程序不熟悉或者没有足够的证据来维护自己的权益，可以寻求法律援助。专业的律师可以帮助你分析案情、准备证据并指导你如何应对诉讼程序。

4、寻求第三方协助：你可以寻求第三方协助，例如当地的住房中介机构或法拍房服务机构。他们可能可以提供一些解决方案或建议，帮助你解决问题。

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买法拍房的风险有哪些

1、执行难、交付难

在购买法拍房时，有可能面临原房主恶意利用法律漏洞的情况。例如，在资产抵押前，原房主将住房租赁给他人，这样一来，即使购房人完成了住房过户，也必须按照原有租赁条款执行，直到租赁合约结束。此外，如果法拍房内居住着老人且是其唯一住房，与原房主有直系关系，解决问题可能需要通过民事诉讼商议。这造成买了法拍房后无法立即入住。

2、高昂税费

购买法拍房与购买二手房一样会产生税费，其中最高的情况是“不满五，不唯一”，个人所得税可能高达住房原值差价的20%。这是法拍房的第二大风险，购买法拍房可能比购买新建商品房还要贵。有些购房人因为过户时税费过高而挑选违约。

3、过户问题

如果执行法院和房子不在同一地区，过户会变得非常麻烦，非专业人员很难处理好。根据相关规定，拍卖时的起拍价不得低于评估价或市价的80%;如果拍卖流拍后再次拍卖，可以适当下降保留价，但下降幅度不得高于前次保留价的20%。

4、税费计算

购买法院拍卖的房产时，需要考虑各种税费。其中包括过户契税、土地转让费、交易登记费、交易手续费、印花税、个人所得税和拍卖手续费。这些费用由拍卖方和买方承担，具体情况可参考房产税说明和规定。

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