5种二手房交易合同无效还不赶紧看过来

2024-01-25 16:39:05 来源：互联网分类：房屋买卖知识

二手房交易过程纠纷频出，对于买家来说如何维护自己的权利就是关键问题。二手房买卖合同作为交易进行的前提，一旦出现问题就会影响买卖结果。那么二手房合同什么情况下是无效的？无效合同可以撤销并申请退房吗？看看下面这5点，让你轻松购房无烦恼！

一、产权有争议的住房

产权问题是二手房交易过程当中购房者普遍的问题，主要有两个表现方面：一是卖方非产权人；二是未经全部住房共有人同意。

有的住房买卖合同的出卖人不是住房的产权人，而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)住房，事后又不可得到住房产权人的同意。合同无效且无法办理过户手续。如果房产有共有人，但未经共有人同意住房买卖是无法进行交易的，二手房购房合同会被判定为无效。

二、考虑是否有住房承租人

在二手房交易过程当中，住房承租人有优先购买住房的权利，因此购买者在买房时一定要注意该房产的出租情况。如果卖方卖房前未通知承租人或未取得承租人放弃优先购买权的说明，承租人提出购买住房该房产的合同可能处于无效状态，也就无法继续进行交易。另外购房者也要注意，即便承租人放弃优先购买权，根据“买卖不破租赁”的规定，如果住房租赁合同未到期，购房者也有可能会面临无法及时入住的尴尬情形。

三、被查封或作为抵押物的住房

被司法机关查封及作为抵押物的房产，如需出售则必须征得司法机构或者抵押权人的同意，并取得同意出售相关证明，或者通过偿还债务等方式注销抵押之后再出售。

涉及有银行贷款被抵押的情况很普遍，购买时要注意确保卖方及时还清贷款，解除抵押，通常正常操作风险还是可以避免的。

四、存在违章或已公告拆迁

存在违章建筑的房子，如果住房的结构被更改且被政府部门限期整改，那么改住房的质量必然存在隐患。如果卖房者在没有恢复住房结构原装的情况下就出售房产的话，买家可以根据情况要求解除购房合同并退房。另外，房子被列入拆迁公告范围也是禁止过户的。

五、特殊产权类型的住房

一些特殊产权类型的住房是禁止上市交易或者交易有限制的，这种情况下的买卖合同多属于无效范围。普遍的有：承租公房、农村集体土地面上的住房（小产权房）、部分产权的房改房、经济适用房、两限房等。类似于这样的房产，其交易条件往往受到政府和国家的限制，购房者交易前要先查清，确定能否交易，如何交易以免造成自己的损失。

注：质量问题能退房吗？

很多购买新房的朋友会注意到如果住房质量问题较大造成无法入住的，可申请退房。但是二手房遇到质量想要退房可不是那么简单。由于二手房一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买方对住房的瑕疵状况也应有理性的判断。因此对于卖方故意隐瞒住房质量瑕疵的，应承担赔偿责任。但对于卖方已如实告知瑕疵或买方已明知瑕疵的，则卖方不承担责任。

小贴士：退房的法律基础

根据我国《合同法》的内容规定，撤销合同应该要符合以下几个条件：1.合同的订立存在重大的误解；2.合同缺乏公平性；3.一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立合同；4.一方以胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立合同；5.一方乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同。

根据我国《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定符合以下条件的房产，不得转让：1.司法机关和机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；2.依法收回土地使用权的；3.共有房地产，未经其他共有人书面同意的；4.权属有争议的；5.未依法登记领取权属证书的。

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