房产税如何计算2021

1、从价计征.从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2%。

2、从租计征。从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%。

房产税征收范围

1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是住房。

2、征收范围限于城镇的经营性住房。

3、区别住房的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的住房按租金收入征税。

房产税计税依据

1、对经营自用的住房，以房产的计税余值作为计税依据。

所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中：

(1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的住房原价。因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有住房原价，应以住房原价按规定减除一定比例后的房产余值计征房产税;没有记载住房原价，按照上述原则，并参照同类住房，确定房产原值，按规定计征房产税。

(2)房产原值应包括与住房不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。属于住房附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值;电灯网、照明线从进线盒联结管起，计算原值。

为了维持和增加住房的使用功能或使住房满足设计要求，凡以住房为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计人房产原值，计征房产税。

(3)纳税人对原有住房进行改建、扩建的，要相应增加住房的原值。

(4)对于更换住房附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计人房产原值，原零配件的原值也不扣除。

(5)自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备住房功能的地下建筑，包括与地面上住房相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

对于与地面上住房相连的地下建筑，如住房的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地面上住房视为一个整体按照地面上住房建筑的有关规定计算征收房产税。

(6)在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。

如果纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值;对房产原值明显不合理的，应重新予以评估;对没有房产原值的，应由住房所在地的税务机关参考同类住房的价值核定。在原值确定后，再根据当地所适用的扣除比例，计算确定房产余值。对于扣除比例，一定要按由省、自治区、直辖市人民政府确定的比例执行。

2、对于出租的住房，以租金收入为计税依据。

住房的租金收入，是住房产权所有人出租住房使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类住房的租金水平，确定租金标准，依率计征。

如果纳税人对个人出租住房的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类住房的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照《税收征管法》的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。具体办法由各省级地方税务机关结合当地实际情况制定。

3、投资联营及融资租赁房产的计税依据。

(1)对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定，由出租方按租金收入计算缴纳房产税。

(2)对融资租赁住房的情况，由于租赁费包括购进住房的价款、手续费、借款利息等，与一般住房出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，住房产权一般都转移到承租方，实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

4、居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据。

对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减出10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不可将共有住房划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的，依照租金计征。