哪些情况无法办理过户

2024-10-20 04:42:35 来源：互联网分类：房产常见问题

1、卖家无法提供房产证：

没有房产证的二手房是过不了户的，到房管局办不了手续。只有房产证能证明住房归属，如果买没有房产证的房子，要承担很大风险，权利也没有保证。

2、卖方未经其他产权人同意出售的房产：

如果房子有多个共有产权人，买房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，买卖无效。即使完成了过户，之后产权人追究起来，你也只能退房。因此，过户时必须要让所有共有产权人到场签字，有人来不了，要让对方提供经过公证的授权委托书，尽可能的下降毁约风险。

3、被有关部门查封的房产：

买被查封的房子有可能无法交易，或者你支付的住房首付款打水漂。房子被查封的原因很复杂，有恶意的也有无意的。买家常常防不胜防，如果涉及诉讼住房被保全，查封周期会很长，住房被查封期间无法过户。

4、未解除抵押的房产：

现在不少卖家的房子都是货款买的，未还清银行货款的房子叫抵押房。根据《物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款高于债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

根据此条，已设立抵押权的财产转让的，须征得抵押权人同意或提前清偿抵押权人。对不动产来说，必须先将抵押权撤销以后方能办理过户。所以，购买此类房子，卖家需要先到银行办解押。如果房子还做了其他担保欠款，卖家必须还清担保的钱，才能办理解押。

5、产权因为违规搭建被冻结：

如果住房有违建，按照《城市住房权属登记管理条例》第二十三条规定，有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的決定：属于违章建筑的；属于临时建筑的；法律、法规规定的其他情形。

在违建拆除、恢复原样之前，房子是不可买卖、不可过户、不可通过任何合法途径抵押货款的。

6、正在出租的住房：

我国法律有“买卖不破租赁”的规定，也就是说住房买卖不可对抗在先成立的租房买卖。即使住房产权发生变更，只要租房合同还没到期，租客就有权力住在里面，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

哪些情况无法办理过户

住房过户的法律效力

1、出售住房过户以后，对原有的住房产权人就失去了产权拥有的权利，原有的产权人对出售的住房不再有任何权利和义务，原有的产权人已经通过资金交换将住房产权过户给购房者，以后再次出售此屋就是违法行为，要追究法律责任。

2、住房过户以后，新的住房产权就落到了新的购房人身上，变成住房新的一任主人，拥有住房产权的新户主可以对住房做出任意处置，但是违法的行为是不可以的，例如私自拆建、安装、作违法交易等，发生这样的行为，严重的政府会没收住房。

3、住房过户以后，住房在出现任何方面的问题，不在与之前的住房产权人有任何关系，需要找到物业或是开发商解决问题。

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