自住商品房出售合同有法律效力吗？要注意哪些问题

2024-07-25 22:23:24 来源：互联网分类：房屋买卖知识

在二手房交易额过程当中，买卖双方签订的存量房具体买卖合同是住房买卖双方交易履行的重要及直接依据，在签订中的时候，应认真进行其审查，以防将来可能会产生的纠纷矛盾，对签订的合同分辨比较重要，那么自住商品房出售合同有法律效力吗，签订合同时要注意哪些问题呢？

自住商品房出售合同有法律效力吗

住房买卖合同是一种民事法律行为，应当具备以下条件才具有法律效力：

１、合同当事人必须符合主体资格。住房买卖双方当事人应当具备可以以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。

（1）一般主体要求。《民法通则》规定，住房买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。住房买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签住房买卖合同无效。

（2）特殊主体要求。为维护住房交易秩序，现行法律和政策对住房买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。

２、住房买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。

３、住房买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。住房买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。

签订自住商品房出售合同时要注意哪些问题

１、合同签订的内容要完整。

２、应核实住房权属，应写明是否共有财产，是否存在住房抵押或其他权利。

３、住房质量。质量条款是买卖合同的必要内容，买卖的住房应能保持正常使用功能。住房超出合理使用年限后若继续使用的，产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。

４、约定税费的承担方式。存量房买卖过程当中一般会涉及契税、营业税（现改为税）、印花税、所得税、交易手续费等税费，谁来承担这些税费，是按有关政策规定由双方各自承担，还是双方约定由某一方来承担，合同中一定要注明。

５、承租人优先购买权。买卖已出租住房的，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

６、住房户口迁移。已投入使用的住房买卖，除住房交接和权利转移外，住房内的原有户口是否及时迁出也会影响合同的履行，应对户口的迁移及期限、违约责任进行明确约定。

以上就是关于自住商品房出售合同是否有法律效力以及签订合同时要注意哪些问题的介绍了，另外还要注意约定办理住房维修基金户名变更手续及时间，物业管理费、公用事业费结算，一面在这些小事上起分歧。

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