产权人死后住房被卖还有效什么是善意取得？

2023-12-12 13:03:07 来源：互联网分类：房屋买卖知识

【案例回顾】5年前刘女士因意外去世，5年后一女子冒充刘女士将住房出售给了李先生。刘女士的儿子向法院提起诉讼，起诉买卖合同无效。但法院经审理认为冒名女子手持刘女士身份证件原件及房本原件，并是在刘女士丈夫王先生的下办理的住房买卖及过户手续。购买人李先生有理由相信该名女子就是房主本人，尽到了买房人的审慎义务，李先生购买价格符合交易行情，且支付了全款取得了房产证，属于正常交易流程，故合同有效。

从案例中我们可以看到李先生的购房合同是属于有效的，这里重要的原因就是李先生属于善意取得。那么究竟善意取得是什么意思呢？

善意取得一般是指无权处分人将其财物（动产或者不动产）转让给第三人，如受让人在取得该财物时系出于善意（合理对价+公示），则受让人取得该物的权，原权利人丧失权。从中我们可以看到判断善意与否主要基于两个因素。一是合理的价格；二是公示，简单的讲也就是不知情。

合理的价格如何认定？

以上述案件为例，李先生支付了房款且与市场交易价格相符。在法律范围内，对于价格合理与否的认定标准，可参照高院“合同法解释二”第十九条的规定，若转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可视为明显不合理的低价。另外值得注意的还有，李先生通过全款支付并且办理了过户手续。其实物权法本身并不要求善意受让人已经实际支付了全部的房款，但是这里有一个问题，如果买方通过分期的方式付款，即使登记完成，如果尚有款项未付，且没有足够的证据对付款有明确的规定，很容易造成实际支付款项与市场价格不相符。

不知情该作何解释？

不知情主要是指买方对于卖方无权处理住房的事情并不清楚。在此案例中更为明显，卖方持有原产权人的身份证原件、房产证原件且得到了原产权人配偶的，因此买方李先生有足够的理由相信卖方即为产权人本人。

另外在一般的案例中，每个案件判断买方是否善意，要根据交易行为中的交易习惯，结合实际来判断。另外，卖方和买房的关系也决定了“不知情”的程度。如果双方为陌生人，对第三人的查询义务要求就相应较低。