新房价格一定比拿地价格高吗

2024-03-05 09:46:16 来源：互联网分类：房屋买卖知识

正常情况下，新房房价是要比拿地价格高的。通常开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。计算公式：最终售价=楼面地价+建筑成本价+开发商利润。

最终出售的房价离不开楼面价，但那只是最原始的一部分成本。土地拍卖后要修建成住房，有9种费用无法避免，分别为土地费用、前期工程费、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、销售费用、管理费及开发费、税费及财务费用、成本分摊情况。此外，还有各类税以及其他50余种费用，这些费用都会计算到最终房价里，再加上开发商的利润，这才是最终呈现在购房者面前的住房售价。

新房价格一定比拿地价格高吗

新房的定价是由哪些因素决定的

一、土地成本

开发商的批地成本，这个价格是由城市，区域，地段，和容积率、绿化率决定的，还有拆迁费，安置费，勘察设计费，公共基础设施费。

二、建安成本

桩基工程、钢筋、砼、砌体工程、抹灰工程、外墙工程、室内水电安装工程、消防工程、屋面工程、门窗工程、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程、地下室、电梯工程、人工费、室外配套工程、模板、支撑、脚手架工程、塔吊、人货电梯、升降机、排污、生产厂棚、检测、试验、监理费、承包商管理费、资料、劳保及其他临时设施的费用。

三、营销成本

1.融资成本(利息)

2.税务成本(营业税、城市维护建设税、教育费附加、公司所得税、土地增值税、印花税、契税、土地使用税)

3.地方各部门办证成本。

4.营销预算成本(广告策划费，开发商一旦挑选了让中介代理销售，这个营销成本就直接转移了，所以跳开中介自己去售楼处买房的价格和有中介带过去的价格是完全一致的，即使没有中介费，营销成本也已经在了，开发商不会因为一套房子的价格去破坏整个营销体系，认识操盘项目的营销总也没有用，除非认识营销总的上级，持有项目股权的高层人士。比如网购20元的产品，上门店买也是20元，店长不可能因为你没有网购直接上门，省下了5元的网购平台费而只收你15元，店长没这个权限但是老板有，不过老板不会理你，因为店铺有租金和进场费，除非老板有求于你)。

四、产品因素(购房指南)

1.环境：开发商品牌、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿植、升值、地方规划、潜力、客户定位、产品设计费用、物业管理、市场供求、销售技巧、自然环境不可复制。

2.产品：楼栋位置、楼层(7层以下的金三银四，高层的越高层价格就越高)、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构。

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